北京楼市,新政之后,有业主紧急退掉五环外新房
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    北京楼市,新政之后,有业主紧急退掉五环外新房

    发布日期:2024-05-07 03:06    点击次数:99

    北京五环外放开限购的政策,对楼市的影响还是蛮大的。

    这几天有网友说,他刚刚在五环外买了位置还不错的新房,但看到新政后立刻决定退了五环外的新房,改买三环内次新。

    这位网友说:五环外好位置的新房,比如永丰、昌平南或者亦庄区域的新房,短期内的成交量一定会上升,价格小涨。但预估未来会被房产税打击,变成二手房后流通性也会变弱,所以不太看好。

    长期来看只有稳定高租金的房子才能抵御和转嫁房产税,所以他决定退掉五环外新房,直接改买三环内次新。提升资产抵御未来通胀的能力。

    有客户问这么操作对不会?

    我们给出的回答是,每个人的情况都不同,没有绝对对的购房方案,但一定要合适。

    1

    五环内外,有何区别?

    其实新政之后,五环内外其实是感觉不出什么区别的。比如朝阳区的北苑区域和海淀区的上地,大家都觉得还属于城五区,是市区。

    但现在,五环内和五环外已经有了明显的区分, 海淀甚至分成了三个区域: “海淀五环内”,“五环到山前”,“山后”三个区域。

    其实按照北京的城市规划,五环外的平原地区,是未来开发的重点区域,也是住宅用地供应的主要区域。

    根据中原地产研究院统计数据,北京大约80%的新建商品房房源成交目前集中在五环外。当下新建商品房住宅库存81.4%在五环外,二手房大约70%房源在五环外。

    一方面是为了助力五坏外的新房项目开发,另一方面是给改善家庭增加买房资格。

    这次政策,其实释放了两个信号:

    1、解放了五环外很多优质板块的购买力,比如亦庄、昌平南部的回龙观天通苑区域、朝阳区新北苑等区域。

    2、证明了北京调控政策小步快跑,还会不断出台政策,限购、限贷等政策在未来都有可能松绑。

    另外,北京是全国调控的风向标,这次北京放松调控后,预计其他一线城市最近也会同步,后续全国政策继续宽松是趋势。

    2

    改善群体,会去买五环外吗?

    既然想解放改善家庭在五环外的购买力,就得了解北京改善群体的现状和需求。

    我们一般将北京的改善范围定义在1000-1500万左右,以及1500万以上预算的购房者。

    这类群体,可以在五环内买次新改善房,也可以在五环外买豪宅和别墅。

    而根据丽兹行统计,五环外二手豪宅楼盘有42个,其中36个别墅,整体成交占到整体豪宅成交的15%左右,也就意味着影响范围核心是在这部分市场,影响的范围有限。

    二手房方面,4月北京全市二手网签量13354套,环比下降6.48%,其中4月北京二手豪宅网签量256套,环比下降3.76%,从成交数据来看,4月份成交量处于23年2季度以来平均值水平。

    当前市场下,无论全市还是豪宅市场持续处于低位值水平。

    新房豪宅4月1-28日成交138套,全月预计在150套左右,环比基本持平,新房豪宅成交量趋势来看,对比去年4月和9月高点,降幅超过60%。

    整体来看,新房豪宅成交量降幅大于二手核心在于当前市场下,新房价格对比二手价格性价比上来看要弱。

    从成交量来看,北京成交量最好的豪宅,还是在五环内,比如星河湾、太阳公元、山水文园、新城国际、阳光上东等等。

    新房成交量比较高的是海淀的香山樾、朝阳别墅区的缦合北京。一个在西北五环,一个在东北四环。区域还是聚集在城区五环内。

    从这些数据可以看出,大家更喜欢买五环内,地段占优势的次新房。

    3

    新政之后,如何买房?

    看了这些数据,大家最关心的是自己该如何买房?

    毕竟很多朋友在过去几年的房子都踩雷了,比如前几天看到一位博主吐槽自己的买房境遇,他手里有三套房,分别是在2016年、2018年和2020年买的。

    三套房子买完后都有不同程度的涨幅,但到了今天这个行情,也都开始下跌。

    博主算了一下,过去一年,他的房产整体贬值700万左右......

    当前,北京楼市最新的降价房源数量的16907套,涨价房源数是712套,降涨比非常高。

    降价房源,意味着有接近1.7万套房子降价出售,这1.7万个家庭,要么是着急变现,要么是改善置换,总之,有点着急卖房。

    从价格来看,北京二手房4月的最新网签量是9321套,网签量波动式起伏,均价却一路下滑,从均价6.3万/平左右降到了5.6万/平左右。

    不过有一点我们需要强调的是:北京不是普跌,不是所有的房子都在降价。

    降价,一方面看的是对标年份,另一方面看的,是房子本身是否是未来市场中的主流房源。

    比如,近期东城、西城、海淀、朝阳、还是亦庄,都出现了大量的降价房源。

    降价挂出的房源,要么是市区的老破小,要么是远大新,总而言之,是我们一直强调的,市场上流通性相对较弱的房子。

    从带看数据来看,无论是昌平、朝阳,还是东城,三居室、四居室、五居室的带看量,要远远超出一居室和两居室。

    所以,虽然成交量没冲上去,但改善家庭选房的质量,却一直没变。

    市场上的主力成交军是改善群体,透露着两方面信息:

    1、刚需捡漏的机会变多了。

    其实市场行情低迷,影响最大的是刚需群体,因为改善群体不缺钱,他们缺的是适合自己的好房子。但刚需群体,利率上调或者下调1.5个点,对他们的买房决策力是巨大的。

    同样的,一套房子可以让价10万块,对于刚需来说,就是赚了10万块。

    2、改善房的竞争压力逐步增大。

    北京楼市最大的特点,就是次新房少。特别是有产业、有学区的次新房,那是实打实的稀缺资源。

    正因为这个原因,太阳宫、东城、西城、海淀田村、上地、清河、西二旗的房东,谈判的时候底气非常足。

    因为改善客户知道,赶在楼市暴涨之前买房,远远要比涨了之后再买划算。

    所以对于接下来要改善置换的朋友,我们给出三点建议,希望大家谨慎避坑:

    1、手里的劣质资产,必须尽快卖出,自己卖不出去,寻找专业团队匹配方案也得卖出去,拖得时间越久,越难卖。

    2、一定要多出门踩盘,锁定市场上的优质房源,否则很有可能被牵着鼻子走。

    3、不建议太高的杠杆,但如果真的有稀缺资源,也没必要太保守,实在拿不准,就可以需求专业团队——居者讲买房的帮助。

    为了解决更多购房者的难题,老莫专为北京改善家庭推出金融方案+购房资格盘活方案+卖房优化+数据选筹服务,全面覆盖二手、新房、政策房(共产、老公房、一类二类经适房等)、法拍房等业务,全面帮助当下购房者解决难题。

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